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Consultoria em Investimentos

Fundos imobiliários: o que se deve avaliar antes de investir?

Para os investidores que desejam investir em imóveis, mas não têm recursos suficientes para comprar o bem físico, os fundos imobiliários vêm despontando como uma boa opção de investimentos. Mas será que há uma maneira que permita a diversificação da carteira?

A resposta a esta pergunta é, há sim.  Como forma de gerenciar os riscos e elevar a probabilidade de ganhos, a fórmula para uma estratégia de sucesso é a divisão da carteira modalidades variadas, como por exemplo: 50% em fundos com participação em escritórios, 25% em fundos com investimentos em shopping centers e 25% em fundos que invistam em galpões industriais.

O IGMI-C – Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial, índice criado FGV – Fundação Getúlio Vargas, tem a mesma composição.

Assim, o investidor cria uma posição diversificada em vários segmentos do setor imobiliário, e em vários segmentos da economia. Esta divisão permite ao investidor alocar recursos em imóveis do setor de consumo, que apresenta um crescimento interessante, fundos com participação em shopping centers, no setor da indústria, setor voltado para o atacado; através de fundos com posições em galpões industriais, e ainda uma exposição interessante em escritórios comerciais, que são uma boa opção de investimento.

O que avaliar

Um dos principais fatores que precisam ser analisados pelo investidor antes de optar pela aplicação é a rentabilidade, mas não é o único.  É importante observar que a rentabilidade normalmente está associada a risco. Logo, o maior retorno de um investimento, pode significar igualmente um maior risco na busca pela rentabilidade.

Em um fundo imobiliário que aplica em apenas um imóvel pode proporcionar uma boa rentabilidade, se o valor de aluguel pago pelo locatário for elevado. Porém, caso o imóvel seja desocupado, o investidor corre o risco de permanecer um tempo considerável sem um retorno mensal.

Os fundos que aplicam imóveis de variados, a rentabilidade pode ser menor. Contudo, caso um dos imóveis fique vago, o impacto sobre a rentabilidade não será tão grande como no caso de um fundo que investe em apenas um imóvel e não tenha garantia do aluguel.

Os fundos que ainda estão na etapa de captação de recursos, ou seja, estão subscrevendo novas cotas no mercado para adquirir novos empreendimentos, correm o risco de oferecer uma rentabilidade atrativa.

O administrador do fundo precisa captar os recursos, prospectar imóveis, comprá-los para após loca-los, logo, só a partir de cumpridas estas etapas repassar a rentabilidade originada do aluguel. Nestes casos, pode levar algum tempo para que o investidor obtenha  algum retorno.

Nestes casos é aconselhável  que o investidor analise este aspecto antes de decidir aplicar seus recursos em cotas de fundos imobiliários. É necessário observar se o fundo já está maduro ou se ainda carece de mais aportes de recursos.

Particularidades

Cabe ressaltar, que os fundos imobiliários têm uma série de particularidades. Em alguns empreendimentos, o retorno é originado no aluguel só sendo pago ao investidor uma vez por ano. Isso significa que, nos demais meses do ano, o rendimento proporcionado pelo fundo pode ser menor, pois só vai receber o aluguel dos outros empreendimentos que fazem parte da sua carteira.

Porém, no mês em que a rentabilidade for paga – de uma única vez, equivalente aos 12 meses do ano-, o retorno será maior. Caso o investidor avaliei apenas este mês, pode ter uma visão distorcida de que a rentabilidade do fundo seja constante, ou seja, é a mesma  durante todos os meses do ano. Da mesma forma, se avaliar somente os outros meses, não perceberá que em determinado mês a rentabilidade será maior.

Outras Características

- É um fundo fechado, ou seja, não permite resgate das quotas. O retorno do capital investido se dá através da distribuição de resultados, da venda das quotas ou, quando for o caso, no encerramento do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos quotistas;

- Esta modalidade de fundo não tem personalidade jurídica própria. A instituição financeira que o administra “empresta” sua personalidade jurídica ao fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio, os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição;

- O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa, tendo em vista sua necessidade de liquidez. O saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa;

- Para os casos de fundos destinados a construir imóveis, as integralizações podem ser parceladas em séries. Os fundos podem, também, efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas.

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